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北京租房新政征求意见 新政是否会让房价下跌?
2017-08-18 10:32:58
来源:财牛网财经
财经)

租赁新政

  北京租房新政征求意见 无房户符合条件可租房入学

  什么样的房子可以出租?

  出租人应当为房屋所有权人或者合法使用人

  建筑结构和设备设施符合建筑安全、消防等方面的安全条件,且满足基本使用功能

  以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部布局分割出租

  厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住

  人均居住面积不得低于本市规定的标准

  租房新政对租房人有哪些好处?

  办理证明

  已办理住房租赁登记备案的,承租人依法申请办理公共服务事项时,不再提交其在京有合法稳定住所的纸质证明材料。

  租金补贴

  承租人符合公共租赁住房货币化补贴条件的,可以根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请租金补贴。

  子女教育

  承租人为本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。

  承租人为非本市户籍家庭的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息,以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

  办理落户

  承租人为本市户籍,承租公共租赁住房和直管公房的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息申请办理户口登记和迁移。承租人为非本市户籍的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。

  新京报讯 (记者邓琦 郭超)未来,京籍集体户口租公租房,可以落户。符合条件的无房家庭租房,其子女可以在租房所在区接受义务教育。

  昨日,市住建委会同市发改委、市教委、市公安局、市规划国土委、市卫计委、市工商局、人民银行营管部联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》,公开征求意见。征求意见稿提出,符合条件的京籍和非京籍家庭,都可按照相关规定租房享受义务教育。另外,北京将建全市统一的住房租赁监管平台。

  新政明确义务教育“租购同权”

  此次征求意见稿在多个方面为承租人确权,其中最大的亮点在于享受义务教育上的“租购同权”。

  征求意见稿提出,承租人为本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。

  承租人为非本市户籍家庭的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息,以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

  上述两项规定的具体办法,将由各区人民政府结合实际情况制定。

  京籍集体户租公租房可落户

  此次征求意见稿的一大福利,即针对京籍集体户无房家庭。

  意见稿提出,承租人为本市户籍,承租公共租赁住房和直管公房的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。

  承租人为非本市户籍的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。

  也就是说,北京集体户无房家庭,未来租公租房和直管公房,可以落户了。

  3年以上租赁可获政策支持

  此次有多项新政均向租房人的权益倾斜。

  征求意见稿提出,鼓励当事人签订长期住房租赁合同,当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的,可以获得相关政策支持。

  据悉,具体的支持政策,目前正在加紧研究中。

  另外,租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金,合同期内出租人不得单方面提高租金。市住房城乡建设部门应当建立住房租金发布制度,及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。

  出租人应当按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的,出租人可以按季、年收取租金。

  关于租房押金,除合同另有约定外,自合同终止日起3个工作日内,出租人应将押金退还承租人。

  ■ “租房新政”时间表

  ●2015年 中央经济工作会提出要建立购租并举的住房制度。

  ●2016年 进一步明确要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。

  ●2016年6月 国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出培育发展住房租赁市场的具体要求。

  ●2017年5月 住建部就《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见。

  ●2017年7月 住房城乡建设部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,对加快发展住房租赁市场进一步提出明确要求。

  ●2017年8月17日 北京市《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》发布。

  此次《通知》的目的在于完善购租并举的住房体系,建立健全出租住房合法、主体权责明晰、市场行为规范、租赁关系稳定、权益得到有效保障的住房租赁管理服务制度;多渠道增加租赁住房供应,培育机构化、规模化住房租赁企业,引导居民形成先租后买的梯次消费模式,促进房地产市场平稳健康发展。

  ■ 亮点

  1 全市建统一住房租赁监管平台

  根据征求意见稿,市住房城乡建设部门会同相关部门按照开放、共享原则,组织建立住房租赁监管平台。

  住房租赁监管平台通过链接网络交易平台,为网络交易平台提供后台数据支持,由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。

  网络交易平台应当符合住房租赁监管平台要求,其运营主体可以是房地产经纪机构、住房租赁企业、行业组织、商业网站运营者等。具体要求由市住房城乡建设部门制定。

  有了这个监管平台后,官方将依托住房租赁监管平台强化服务和监管。已办理住房租赁登记备案的,承租人依法申请办理公共服务事项时,不再提交其在京有合法稳定住所的纸质证明材料。

  承租人符合公共租赁住房货币化补贴条件的,可以根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请租金补贴。

  2 各区应加强租赁住房用地保障

  征求意见稿提到,各区人民政府应当根据各区实际加强租赁住房用地保障,通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。新建租赁住房应当配置教育设施,居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的,应当依据标准和规划予以设置。新建租赁住房优先面向产业园区、周边就业人员出租,促进职住平衡。

  鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营,满足多层次住房租赁需求。

  3 租赁期售房需提前3个月通知

  出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,未经承租人同意不得擅自进入出租住房。

  出租人在租赁期间出售出租住房的,应当提前3个月通知承租人,并不得影响承租人正常使用。承租人在同等条件下享有优先购买权。

  出租住房在租赁期间因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

  租赁期间届满,出租人不再继续出租住房的,应当提前1个月以上通知承租人;继续出租的,同等条件下原承租人享有优先承租权。原承租人存在重大违约行为的除外。

  五问北京租房新政:会拉高房租吗 是否会让房价下跌

  符合条件的无房家庭租房,其子女可享受义务教育;京籍集体户租公租房可以落户……昨日,北京发布的“租房新政”征求意见稿亮点颇多。

  同时,新政也带来不少疑问。租赁住房赋权后,是否会拉高房租、平抑房价?是否会出现择校热、更多人往优质区域扎堆?在拥有优质教育资源的区域租房,就可以上名校吗?专家表示,新政对平抑房价有一定作用。另外,符合条件者租房可享受义务教育,并不意味着就可以读名校。

  1 租房新政会拉高房租吗?

  需要看出租房数量和租房人的比重

  征求意见稿提出,将通过各种方式增加租赁住房的供给,鼓励机构租赁。另外,符合条件的租房者,其适龄子女可在租房所在区域享受义务教育。这些措施会不会拉高北京的租房价格?

  中国房地产协会秘书长顾云昌分析,实际上,现在大城市租售价格比并不合理,租金价格与销售价格相比,对于用房的人来说,租房肯定合算。但对于房屋出租人来说,租金回报率只有1%-2%,在房价日益高企的发展过程中,卖房子回报率要大得多。

  所以,许多开发商不愿意建租赁类房屋,只愿意卖房子。在市场经济国家,租房回报率一般在5%-6%,这样比较趋于合理。

  此外,人们宁愿买房子也不租房子的另一个原因是,租售不同权,买房子以后孩子可以以房确定学籍所在地,可以办理社会保障等服务,但租赁房屋不可以。这种权益不对等,也造成了租赁价格不合理。

  北京的这个政策出台以后,明确了一些权益的对等,这对人才流动、城镇化等,都是有利的。但远期是否会影响租房价格,还需要看出租房的数量和需要租房人的比重,如果租售同权了,很多人去租房了,租房越来越多,出租的房子不够,肯定租金涨价。没有人感兴趣,或者政策执行不到位,还是要买房。

  2 新政是否会让房价下跌?

  专家称对于抑制投机、平抑房价有作用

  征求意见稿明确租赁房屋在学区划分、社会事务办理上也享有与购买的房屋同样的“权益”,还加强了租赁市场供给,这是否会让房价下跌?

  北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵池秀认为,新政对于抑制投机、平抑房价,是有作用的。因为以后通过租房就可以实现孩子上学的问题,大家就没必要买房。供求决定价格,房价就很可能平抑,房地产市场可以平稳健康发展。

  顾云昌认为,规范房屋租赁市场,促进房屋租赁与房屋销售经济效益平衡是大趋势。他认为,规范租赁市场,可以通过政策引导增加租赁房源,推动机构租赁房屋进入市场,实现“人人有所居”,而不是“人人有其屋”。

  对于各地纷纷跟进“租购并举”政策是否会对房价产生进一步影响,顾云昌认为,各地政策实施方面有所不同,还不好通过实施方案判断市场走向。不管是房屋销售还是租赁行情,其实都将依据供需关系的变化来变化。从各地出台的政策可以发现,在提出“租购并举”的同时,也强调了租赁房源多渠道增加供给。

  3 通过租房能上名校?

  并不能保证,和购买学区房是俩概念

  根据征求意见稿,对住房租赁予以一定赋权,符合条件者租房即可入学。这是否意味着,未来通过租房,就可以上名校?

  北京市住房保障专家组相关专家举例说,比如说以前延庆户籍家庭,子女可以在延庆上学;或在西城买了房子,其子女在西城上学。未来该无房家庭如果在西城租房,并满足在西城区连续单独承租并实际居住3年以上等条件,其子女就可以在西城接受义务教育。

  不过,这和购买学区房是两个概念。在西城区租房上学并不意味着可以上西城名校,只是说可以在西城区内调配,这里是“区”,而不是“学区”。另外还要看西城区的学位情况,如果学位满了,会协调到其他学区,具体办法由各区制定。

  4 是否会扎堆教育优质区?

  各区根据承载能力制定政策,不会过度扎堆

  符合条件的承租人,其子女可在租房区享受义务教育。这是否会引发大家纷纷往拥有优质教育资源的区域扎堆呢?

  专家表示,关于符合条件的承租人子女入学的问题,征求意见稿提出,具体的办法由各区人民政府结合实际情况制定,这里其实就是让各区根据自己的承载能力,来因地制宜制定更细化的政策。

  专家认为,每个区的住房数量、教育资源以及就业承载能力,都是有限的。比如说这个区只能接受一百个人,如果有一千个人想去那上学,就有一个有限排序的问题,所以不会出现过度的扎堆情况。

  因此,各区可以根据自身的有限资源,来制定自己的政策。另外,政策提出了一些限定条件,包括京籍无房家庭,需符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件,这是真正从职住平衡的角度出发来考虑的。

  5 监管平台有何作用?

  相当于大后台与各部门联网,不对口租房者

  征求意见稿提出,将建立全市统一的住房租赁监管平台。

  专家介绍,这个监管平台,其实就是一个大后台,并不直接对口普通的租房者或者出租者,它是为住房租赁提供备案等政府服务的。

  另外,这个“大后台”与各个部门联网,监管平台通过连接网络交易平台,为网络交易平台提供后台数据支持,由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布,住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请等对外服务。

  为公众提供住房租赁服务的则是各个网络交易平台,包括房地产经纪机构、住房租赁企业等,租赁双方通过这些对外的平台达成交易,这些网络交易平台则把住房租赁的相关信息传输给政府的住房租赁监管平台,进行登记备案等服务。

  这些网络交易平台要达到一定的标准,符合“大后台”的要求才能对接政府的“大后台”,提供服务。

  专家表示,相比以前杂乱的房屋租赁信息发布和交易平台相比,今后在北京必须达到相应标准,合法合规的平台,才能对接政府的后台,提供住房租赁服务。

  这对租赁双方来说都是好消息,登录这些正规的网络交易平台,房屋租赁会更加规范、安全,监管平台也有利于规范假房源、二房东等现象。另外,住房租赁各方市场主体可以通过网络交易平台对其他相关方进行评价,评价信息可以在监管平台予以记录和披露。


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