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地方国资委出手干预房地产 上市房企负债率上升
2017-09-06 10:21:52
来源:财牛网财经
财经)

楼市最新消息

  地方国资委出手干预房地产 开发商紧张低调求安全

  原创 刘向红 上海证券报

  9月5日,湖北省国资委发出“关于谨慎投资房地产的通知”,明确要求省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。业内人士表示,国资委出手干预房地产十分罕见,这意味着房地产调控可能会继续加码。

  湖北省国资委网站挂出的文件显示,此次要求企业谨慎投资房地产,主要是考虑到省出资企业经营房地产的户数较多,投资规模大,增幅快,且普遍存在资产负债率高、资金成本高、盈利空间收窄、后续资金紧张等问题,需防范投资风险和经营风险。

  “通知”非常简洁,具体要求只有2条:一、从9月5日起,省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则,严控风险;二、省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。

  业内人士表示,通知第二条传出的楼市调控信号非常强烈,明确要求国企不再新投房地产,而且要尽快盖房子卖房子,加速资金回笼,这也意味着房企高杠杆拿地和买房人加杠杆投资行为不被允许。

  据了解,在楼市调控之下,依旧有名目繁多的资金流入房企,比如银行委托贷款、信托计划、受让各类资产收益权等。这些资金最后成了房企的土地出让款和流动资金等,助推房企去大手笔买地,推升房价。此外,也有大量买房人通过担保公司等渠道,借用“信用贷”、“消费贷”之名获取资金,投向楼市,加大楼市风险。

  “通知”中指出,8月28日,国土资源部、住建部联合下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在北京、上海、武汉等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。该方案的实施将增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,影响房地产市场的价格。

  业内人士认为,防止楼市出现反弹已被管理层放在非常重要的位置,湖北省国资委参与楼市调控应与此有关。由于各地情况不同,出台政策的力度也不尽相同。湖北的新政会不会在其他地方推广,还有待进一步观察。

  记者还获悉,中央有关部委的督察组正在楼市热点城市进行新一轮检查,重点检查房企常用的囤地、捂盘等行为,推动房企按合同约定开工、竣工,尽快形成住房有效供应,缓解市场供需矛盾。目前正在销售档期的多家开发商甚是紧张,低调、安全、不被关注,成为开发商的主流诉求。

  近六成上市房企负债率上升:部分地方国资已萌生退意

  本报记者 李维 实习生 徐慧瑶 北京报道

  距离9·30房地产调控潮已接近一年,而A股的上市房地产企业的财务、融资状况也在悄然变化。

  21世纪经济报道记者发现,截至6月末,接近6成的A股上市房地产企业负债率同比均出现了走高的情况,其中多达17家房企的负债率攀升超过5个百分点,而更有6家房企负债率提高达10%。

  而为应对上述状况,一方面市场中已经衍生出专门为房地产企业、项目提供融资的中介机构;另一方面房企本身也在项目开发、融资渠道两端进行调整。

  6家负债率提升超10%

  限购限贷及行业限制政策给房地产行业带来的财务影响,正在被业内人士所体会。

  “因为限购的出现,去化预期也下降了,这也让一些房企的资金筹措出现了压力。”一家央企系上市房企财务人士表示。

  该房企的一位销售团队负责人也表示,其位于北京南部刚刚开盘的某项目,目前仅有不到10套售出。“这个也在预期之内,能卖出去就已经不错了,一来还没到9、10月份,二来限购的确把贷款客户挡在了门外。”

  上述状况也许只是政策影响房地产企业财务状况变化的横切面。据21世纪经济报道记者根据wind数据统计发现,截至今年6月末,128家A股上市房企中,有74家负债率出现同比增长,数量占比接近60%,而中房股份、华鑫股份、天保基建等六家负债率攀升也超过10个百分点。

  负债率的攀升也给部分上市房企带来了更高的财务成本——统计显示,72家上市房企财务费用中的利息支出出现了上涨;而69家房企的“财务费用/营业总收入”也为正增长。

  不过具体到期限结构,上市房企长期债务的变化并不明显。数据显示51家房企长期负债占比出现了同比正增长;63家房企的长期借款出现抬升,以及59家房企应付债券也呈现了正增长。

  而在偿债能力变化上,70家上市房企的流动比率同比出现负增长,占比超过半数;而速动比率发生负增长的房企数量则相对较少,仅有51家,占比不足4成。

  “中长期负债上,上市房企明显出现了更大的压力。”北京一家大型券商房地产业研究员分析称,“相反更多的上市房企速动比率反而提高了,这说明不少企业开始注意到限购政策、金融监管等政策可能带来的财务风险,并在融资端做前置准备。”

  该研究员表示:“上市房企还是房地产业中质量比较好的代表,许多中小房企的日子可能会很难过。”

  21世纪经济报道记者发现,由于部分中小开发商融资难,市场中已经衍生出一类专门为房地产提供结构化融资的中介机构。

  “我们目前专门通过各种产品、机构资源为房地产企业、房地产项目提供一站式的融资解决方案,从去年底开始,这个业务是非常有市场的。”一家专门为房企提供融资咨询服务的投资公司负责人告诉记者。

  集合信托融资“补血”

  房地产调控、银行资金套利核查、资管整顿,诸多事件正在给房企的开发和融资模式带来改变。

  21世纪经济报道记者获悉,部分房企为了缓释负债率攀升趋势,降低财务风险,进而选择在资产、资金两端进行优化:一方面降低单一项目拿地规模,另一方面寻求集合信托等渠道进行融资“补血”。

  “解决这个方法其实是两端,一端在资产上,开发商试图降低当前周期下的重资产风险,所以从年初到现在都是在组成联合体来一起拿地,竞争也在2-3个联合体之间开展,而不是多家竞争。”一位央企系上市房企人士称,“另一端则是在资金上,银行资金很难拿到了,资管通道也越收越紧,所以许多需求都依赖于信托来融资。”

  “去年以来房地产项目的需求的确有所增加。”北京一家央企系信托公司信托经理坦言。

  从信托业协会披露的数据来看,信托类房地产的增速和占比的确均在提高。

  数据显示,今年上半年房地产信托合计增长5033.46亿元,同比增长61.10%,占上半年新增信托综合的8.63%,该比例也较去年呈现微升态势。

  值得一提的是,在房地产类信托结构中,集合信托的占比正在越来越大,而过去资金来源以银行为主的单一地产信托增长则相对有限。

  “过去信托通道多一些,但从去年开始集合信托的占比就越来越大了。”中融信托一位信托经理表示,“一方面保险资金、民营资本、上市公司也在参与信托理财投资,另外不排除一些集合信托也仍然存在‘假集合’现象,也就是通过私行渠道发行,项目也来自银行。”

  21世纪经济报道记者统计发现,在上述5033.46亿元的新增房地产信托中,集合信托和单一信托的比例约为3∶2,而去年同期该比值则接近1∶1。

  此外,更有相关资本尝试尽快减少在房地产领域的投入。据21世纪经济报道记者获悉,以部分地方国资为代表的出资方已经在房地产投资领域萌生退意。

  9月4日,21世纪经济报道记者记者获悉,某省国资系统下发一份征求意见,称“省出资企业经营房地产的户数较多,投资规模较大,增幅快,且普遍存在资产负债率高、资金成本高、盈利空间收窄、后续资金紧张等问题” 。

  “部分国资注意到这个问题,说明一些房企也开始注意到类似的问题了。”上述大型券商房地产业研究员表示,“目前房地产企业需要对可能出现的财务风险有足够的重视。”


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